คิดต้นทุนกันซึมต่อตารางเมตรต่อปี วิธีที่นิติบุคคลควรใช้ขออนุมัติ

ทำไมราคาต่อตารางเมตรถึงหลอกตา

สมมติมีข้อเสนอสองใบวางอยู่บนโต๊ะ ใบหนึ่ง 400 บาทต่อตารางเมตร อีกใบ 4,500 บาทต่อตารางเมตร ถ้าดูแค่นี้ ทุกคนในที่ประชุมจะเลือกใบแรก และไม่มีใครผิดที่คิดแบบนั้น เพราะข้อมูลที่ให้มามีแค่นั้น

สิ่งที่หายไปคือคำถามว่าแต่ละใบอยู่ได้กี่ปี และทุกครั้งที่ต้องทำใหม่ อาคารเสียอะไรไปบ้าง ถ้าใบแรกอยู่ได้ 5 ปีและใบที่สองอยู่ได้ 25 ปี ในรอบยี่สิบปีคุณจะทำงานใบแรกซ้ำสี่ครั้ง และทุกครั้งไม่ได้จ่ายแค่ค่างานกันซึม แต่จ่ายค่าซ่อมฝ้า ค่าปิดพื้นที่ ค่าจัดการโครงการใหม่ และรับความเสี่ยงว่าจะรั่วอีกก่อนถึงรอบ ตัวเลขในใบแรกอาจยังชนะเมื่อรวมทุกอย่างแล้ว หรืออาจไม่ชนะเลย ขึ้นกับว่าอาคารของคุณเสียหายเท่าไหร่ต่อครั้ง และนั่นคือสิ่งที่ต้องคำนวณ ไม่ใช่เดา

วิธีแก้ไม่ใช่การบอกที่ประชุมว่าของแพงดีกว่า และไม่ใช่การอ้างว่าของแพงถูกกว่าในระยะยาวเสมอ เพราะไม่จริงเสมอ แต่คือการเปลี่ยนหน่วยที่ใช้เปรียบเทียบให้ทุกคนเห็นตัวเลขเดียวกัน แล้วให้ตัวเลขของอาคารคุณเองตัดสิน

สูตรที่ใช้ และสิ่งที่ต้องใส่เข้าไป

สูตรพื้นฐานง่ายมาก และนี่คือข้อดีของมัน เพราะที่ประชุมต้องเข้าใจได้โดยไม่ต้องอธิบายนาน

คำว่าค่างานทั้งหมดตลอดรอบคือหัวใจ ไม่ใช่แค่ราคาในใบเสนอราคา แต่รวมทุกอย่างที่ต้องจ่ายจริงเพื่อให้งานนั้นเสร็จและกลับมาใช้พื้นที่ได้ตามปกติ

ส่วนจำนวนปีที่ใช้งานได้ ควรใช้ค่าที่อ้างอิงได้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ผู้ขายบอกลอย ๆ ระบบที่ผ่านมาตรฐานยุโรปจะมีการจัดชั้นอายุการใช้งานระบุในเอกสารรับรอง เช่น W3 หมายถึงอายุที่ประเมินไว้ 25 ปี คุณขอดูเอกสารนี้ได้และควรขอ ส่วนระบบที่ไม่มีเอกสาร ให้ใช้ประสบการณ์จากอาคารข้างเคียงหรือจากรอบที่ผ่านมาของอาคารคุณเองเป็นฐาน

ต้นทุนแฝงที่มักถูกลืม 6 รายการ

หกรายการนี้ไม่เคยอยู่ในใบเสนอราคาของผู้รับเหมา แต่นิติบุคคลจ่ายจริงทุกครั้ง และเป็นเหตุผลหลักที่ทำให้การทำงานซ้ำบ่อยแพงกว่าที่คิด

• ค่าซ่อมฝ้าและทาสีใหม่ทุกครั้งที่รั่ว ฝ้ายิปซัมและสีในห้องที่ได้รับผลกระทบต้องซ่อม งานวิจัยด้านต้นทุนซ่อมแซมอาคารระบุว่างานฝ้าเพดานเป็นสัดส่วนที่มีนัยสำคัญของค่าซ่อมหลังก่อสร้าง
• ค่าปิดพื้นที่ใช้งานลานจอดรถที่ปิดไปหนึ่งเดือน สระที่ใช้ไม่ได้ ห้องที่ให้เช่าไม่ได้ ทั้งหมดมีมูลค่าแม้ไม่ได้จ่ายเป็นเงินสด
• ค่าชดเชยความเสียหายให้ลูกบ้านเฟอร์นิเจอร์ พื้นไม้ และทรัพย์สินที่เสียหายจากน้ำ รวมถึงค่าเจรจาและความสัมพันธ์ที่เสียไป
• ค่ารื้อและกำจัดของเดิมระบบที่ต้องรื้อออกก่อนทำใหม่มีทั้งค่าแรงรื้อและค่าขนขยะ ซึ่งเพิ่มทุกรอบที่ทำซ้ำ
• ค่าบริหารจัดการโครงการเวลาของกรรมการและผู้จัดการอาคารในการหาผู้รับเหมา เปรียบเทียบราคา จัดประชุม และควบคุมงาน ทุกครั้งที่ทำใหม่คือการทำทั้งกระบวนการซ้ำ
• ความเสียหายที่เกิดกับโครงสร้างรายการที่แพงที่สุดและมองไม่เห็น ความชื้นที่สะสมทำให้เหล็กเสริมเป็นสนิมและขยายตัวจนดันคอนกรีตแตก เมื่อถึงจุดนั้นจะกลายเป็นงานซ่อมโครงสร้างซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูงกว่างานกันซึมหลายเท่า

ตัวอย่างการคำนวณจริง

สมมติดาดฟ้าพื้นที่ 1,000 ตารางเมตร และค่าซ่อมฝ้า ทาสี และคืนสภาพพื้นที่ครั้งละ 80,000 บาททุกครั้งที่ต้องทำงานใหม่ ราคาของระบบเรา (ค) เป็นราคาเริ่มต้นจริง ส่วนราคาของระบบ ก และ ข เป็นตัวอย่างระดับราคาของงานที่ผู้รับเหมามืออาชีพทำ ให้แทนที่ด้วยใบเสนอราคาจริงที่คุณได้รับ

ทางเลือก	ราคาต่อ ตร.ม.	อายุใช้งาน	รวมตลอดอายุ	ต่อ ตร.ม. ต่อปี
ระบบ ก สีกันซึมทาโดยผู้รับเหมาทั่วไป	400 บาท	5 ปี	400,000 + 80,000 = 480,000	96 บาท
ระบบ ข โพลียูรีเทนเกรดงานโครงการ	1,200 บาท	10 ปี	1,200,000 + 80,000 = 1,280,000	128 บาท
ระบบ ค PMMA เสริมแผ่นใย	4,500 บาท	25 ปี	4,500,000 + 80,000 = 4,580,000	183 บาท

อ่านตารางนี้ให้ตรง ระบบเราไม่ได้ถูกที่สุดต่อปี ระบบสีทาราคาถูกยังถูกกว่าแม้จะทำซ้ำห้าครั้ง ส่วนระบบโพลียูรีเทนเกรดโครงการต่างจากเราไม่มากเมื่อหารต่อปี สิ่งที่ตารางนี้ยังไม่ได้บอกอยู่ในตารางถัดไป

ทางเลือก	จำนวนครั้งที่ต้องทำใน 20 ปี	เงินที่จ่ายรวมใน 20 ปี	จำนวนครั้งที่ต้องปิดพื้นที่และซ่อมฝ้า
ระบบ ก	4 ครั้ง	1,920,000 บาท	4 ครั้ง
ระบบ ข	2 ครั้ง	2,560,000 บาท	2 ครั้ง
ระบบ ค	1 ครั้ง	4,580,000 บาท	1 ครั้ง

ตัวเลข 80,000 บาทต่อครั้งเป็นค่าสมมติที่ต่ำ สำหรับอาคารที่มีผู้เช่า พิพิธภัณฑ์ โรงพยาบาล หรือศาสนสถาน ค่าความเสียหายและค่าปิดพื้นที่ต่อครั้งอาจสูงกว่านี้หลายเท่า และเป็นตัวแปรที่พลิกผลการเปรียบเทียบได้ทั้งตาราง ลองแทนค่าจริงของอาคารคุณลงไป แล้วดูว่าตัวเลขเปลี่ยนอย่างไร

กรณีที่ระบบถูกกว่าเป็นคำตอบที่ถูกต้อง

วิธีคิดนี้ไม่ได้แปลว่าต้องเลือกของแพงเสมอ มีอย่างน้อยสามสถานการณ์ที่ระบบราคาถูกเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้อง

• อาคารมีแผนรื้อถอนหรือปรับปรุงใหญ่ในไม่กี่ปีข้างหน้า การลงทุนระบบอายุ 25 ปีบนสิ่งที่จะถูกรื้อไม่สมเหตุสมผล
• กองทุนของนิติบุคคลไม่พอจริง ๆ และการรอเก็บเงินอีกสองปีจะทำให้ความเสียหายลุกลามกว่าเดิม การซ่อมชั่วคราวเพื่อหยุดความเสียหายแล้ววางแผนทำใหญ่ในภายหลังเป็นทางที่ยอมรับได้
• พื้นที่นั้นมีเงื่อนไขที่ระบบราคาสูงไม่ได้เปรียบ เช่น หลังคาพื้นที่กว้างมาก รูปทรงเรียบ จุดดีเทลน้อย และไม่มีข้อจำกัดเรื่องเวลาหรือกลิ่น

สิ่งสำคัญคือถ้าเลือกทางนี้ ให้เลือกโดยรู้ตัวและบันทึกไว้ในมติที่ประชุมว่าเป็นการซื้อเวลา พร้อมกำหนดปีที่จะต้องกลับมาทบทวน ไม่ใช่เลือกเพราะเข้าใจว่ามันคือทางแก้ถาวร

วิธีนำเสนอเข้าที่ประชุมใหญ่

ที่ประชุมใหญ่มีเวลาให้แต่ละวาระไม่มาก และผู้เข้าร่วมส่วนใหญ่ไม่ใช่วิศวกร เอกสารที่ผ่านง่ายที่สุดคือเอกสารหน้าเดียวที่มีโครงแบบนี้

• บรรทัดแรก ปัญหาและความเสี่ยงถ้าไม่ทำระบุสั้น ๆ ว่ารั่วที่ไหน กระทบกี่ห้อง และถ้าปล่อยไว้จะเกิดอะไร โดยเฉพาะความเสี่ยงต่อโครงสร้าง
• ตารางเปรียบเทียบสามทางเลือกใช้ตารางแบบในบทความนี้ สามแถวพอ อย่าใส่ห้าหกทางเลือกเพราะจะทำให้ตัดสินใจยากขึ้น
• ตัวเลขสามตัวที่เน้นเงินที่ต้องจ่ายวันนี้ ต้นทุนต่อตารางเมตรต่อปี และจำนวนครั้งที่ต้องปิดพื้นที่ใน 20 ปี
• ผลกระทบต่อค่าส่วนกลางหรือกองทุนแปลงเป็นตัวเลขต่อห้องต่อเดือนถ้าทำได้ เพราะเป็นหน่วยที่ลูกบ้านรู้สึกได้จริง
• ข้อเสนอที่ขอมติเขียนให้ชัดว่าขออนุมัติอะไร วงเงินเท่าไหร่ และให้อำนาจใครดำเนินการต่อ
• เอกสารแนบใบเสนอราคาทั้งสามใบ รายงานตรวจหาต้นเหตุ และเอกสารรับรองของวัสดุ เก็บไว้เป็นภาคผนวก ไม่ต้องเอาขึ้นสไลด์

5 คำถามที่ที่ประชุมมักถาม และวิธีตอบ

ทำไมไม่เลือกเจ้าที่ถูกที่สุด

ตอบด้วยตารางต้นทุนต่อปี ไม่ต้องพูดว่าเจ้าถูกไม่ดี ให้ตัวเลขพูดแทน และเสริมว่าถ้าที่ประชุมต้องการเลือกทางที่ถูกกว่า ขอให้บันทึกไว้ว่าเป็นการซื้อเวลาและกำหนดปีที่จะกลับมาทบทวน

รู้ได้อย่างไรว่าอยู่ได้ 25 ปีจริง

ตอบว่าเป็นค่าที่ผ่านการทดสอบและระบุในเอกสารรับรองที่ตรวจสอบย้อนกลับได้ ไม่ใช่คำกล่าวอ้างของผู้ขาย พร้อมแนบเอกสารให้ดู และควรอธิบายด้วยว่าเป็นค่าอายุที่ประเมินไว้ ไม่ใช่ระยะเวลารับประกัน ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

ถ้าผู้รับเหมาปิดกิจการ ใครรับประกัน

เป็นคำถามที่ถูกต้องและควรถาม ตอบด้วยการแยกให้ชัดระหว่างการรับประกันวัสดุจากผู้ผลิต กับการรับประกันงานติดตั้งจากผู้รับเหมา และตรวจสอบว่าผู้รับเหมาจดทะเบียนถูกต้อง มีที่อยู่ตรวจสอบได้ และมีสถานะการรับรองจากผู้ผลิตหรือไม่

ทำแล้วลูกบ้านต้องเดือดร้อนแค่ไหน

ตอบเป็นจำนวนวันและขอบเขตพื้นที่ที่ต้องปิด ระบุว่ามีงานที่ใช้ความร้อนหรือเปลวไฟหรือไม่ และมีกลิ่นระดับใด สามข้อนี้คือสิ่งที่ลูกบ้านสนใจมากกว่าคุณสมบัติทางเทคนิคของวัสดุ

เงินจะมาจากไหน

เตรียมสองทางเลือกไว้เสมอ คือใช้กองทุนที่มีอยู่ กับการเก็บเพิ่มเป็นรายเดือนแบบเฉลี่ยหลายปี การเสนอทางเลือกที่สองมักทำให้มติผ่านง่ายขึ้นมาก เพราะตัวเลขต่อห้องต่อเดือนดูรับได้กว่าเงินก้อนเดียว

ข้อควรระวังในการใช้ตัวเลขนี้

วิธีคิดนี้มีประโยชน์มาก แต่ใช้ผิดก็ทำให้ตัดสินใจผิดได้เหมือนกัน สามข้อนี้ควรระวัง

• อายุการใช้งานเป็นค่าที่ประเมินภายใต้เงื่อนไขการติดตั้งที่ถูกต้อง ถ้าเตรียมพื้นผิวไม่ดีหรือลงวัสดุไม่ครบความหนา อายุจริงจะสั้นกว่ามาก ตัวเลขในสูตรจึงมีความหมายก็ต่อเมื่องานถูกทำอย่างถูกต้อง
• อย่าเทียบข้ามขอบเขตงาน ใบเสนอราคาที่รวมการเตรียมพื้นผิวและงานดีเทลกับใบที่ไม่รวม เป็นคนละงาน ต้องปรับให้ขอบเขตเท่ากันก่อนคำนวณ
• อายุที่ประเมินไม่ใช่ระยะเวลารับประกัน สองคำนี้ต่างกันและควรอธิบายให้ที่ประชุมเข้าใจตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เกิดความคาดหวังที่ผิดในภายหลัง

อีกตัวแปรที่มักถูกมองข้ามคือสัดส่วนระหว่างความยาวเส้นรอบรูปกับพื้นที่ งานที่กินเวลาและวัสดุมากที่สุดคือแนวขอบและจุดดีเทล ไม่ใช่พื้นที่กลางผืน พื้นที่เท่ากันแต่รูปทรงต่างกันจึงมีต้นทุนต่อตารางเมตรต่างกันได้มาก ตอนเทียบใบเสนอราคา ควรดูว่าแต่ละใบคิดปริมาณแนวขอบและจำนวนจุดดีเทลไว้เท่ากันหรือไม่ ไม่ใช่เทียบเฉพาะราคาต่อตารางเมตร

ตัวเลขทั้งหมดในตารางเป็นค่าสมมติเพื่อแสดงวิธีคิดเท่านั้น ไม่ใช่ราคาเสนอของเรา ให้แทนที่ด้วยใบเสนอราคาที่คุณได้รับจริงและตัวเลขความเสียหายจริงของอาคารคุณ ราคาที่เราเสนอจะคิดหลังตรวจหน้างานและแยกรายการค่าวัสดุ งานดีเทล งานเตรียมพื้นผิว และค่าดำเนินการให้เห็นชัด และอายุการใช้งานจากเอกสารรับรองของแต่ละระบบ